酒店經紀,酒店公關,酒店小姐薪水,酒店上班,台南經紀公司本報特約–產業追蹤/大陸樓市有望進入二手房時代
大陸國家統計局最新資料顯示,今年1-3月,大陸全國新房銷售面積同比增長19.5%,增速較1-2月回落5.6個百分點,延續了2016年4月以來增速持續回落的態勢。事實上,扣除春節前後大規模返鄉置業的擾動,去年10月以後,新房銷售面積增速回落趨勢非常明顯。儘管有去年高基數的影響,但熱點城市和區域啟動調控是主要原因。 一方面,去年10月20個熱點城市強化或重啟限購限貸,今年春節後又加大了調控力度,如擴大限購範圍、通過“認房又認貸”限制杠杆、啟動“限售”(獲得產權證後一定年限後才能出售)、嚴厲打擊類住宅等。這些措施的直接效果,就是新房銷售明顯下滑。而且,基於調控績效考核,去年10月以來,熱點城市對新房啟動嚴格的預售管制,新房供應和銷售兩端均出現30%左右的下滑。 另一方面,近期有40多個城市啟動了新一輪調控,覆蓋一二三四線城市(縣),特別是占大陸全國商品房成交量20%的三大都市圈週邊,基本被限購限貸籠罩。加上今年1-2月再創新高的返鄉置業,從3月開始回落。因此,1-3月銷售增速大幅回落有必然性。調查發現,本輪樓市回升主要集中在二手房市場。今年一季度,中投證高雄酒店經紀券監測的17個熱點城市,二手房交易面積環比增長106%,其中一二三線城市分別增長107%、104%、115%。2月,北京二手房成交11627套,接近2016年最高值。3月,北京二手房成交25952套,比2月大漲113%。 上一輪調控以來,從2016年10月至2017年2月,相比2016年調控前的9個月,廣東二手住房月均交易面積翻了一倍,廣州、深圳、珠海等7個重點城市二手住房交易面積達到新房交易面積的近80%,比2016年前9個月上升了20多個百分點。3月,這7個重點城市二手住房交易面積達到新房交易面積的1.2倍。其中,深圳、廣州、佛山二手住房交易面積環比漲幅均超過120%。 國家統計局70城房價資料顯示,3月熱點一二線城市新房價格同比漲幅繼續回落,環比總體平穩,70城同比漲幅均值也連續3個月收窄。因此,新房市場可謂“量跌價穩”,但二手住房價格明顯反彈。3月,70個大中城市二手住房價格環比平均上漲0.8%,相比2月的漲幅(0.4%)翻了一倍,而且已連續24個月上漲,其中廈門(4.9%)、廣州(3.3%)、北京(2.2%)和長沙(1.8%)位居漲幅榜前4位,4.9%的最高漲幅遠大於新房2.6%的漲幅。據鏈家地產統計,3月北京二手住房價格達到67621元/平方米,較2016年“9•30”政策出臺時的均價上漲了29%。 根據中房協“房價行情平臺資料”,2017年3月,北京、廣州、廈門、長沙和青島二手住房均價分別為63716元/平方米、25525元/平方米、41538元/平方米、8246元/平方米、14678元/平方米,相比2016年10月,分別上漲24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。以3月70城房價指數中二手房價漲幅最高的廈門為例,2016年上半年之前,廈門二手住房價格與新房價格差異不大,但從2016年下半年開始,二手住房價格全面超過新房。今年3月,廈門二手住房均價比新房高出35.8%,同比漲幅高達31.7%,其他城市如青島、福州、廣州等,去年以來也出現二手住房價格超過新房並快速上漲的情況。 可以說,二手房市場快速反彈是本輪樓市回暖的最大特徵。二手房市場之所以反彈,最大的動因就是新房預售管制下,開發商新盤入市的積極性下降,新房供需兩端一起回落,需求開始轉向二手房市場,甚至是“類住宅”市場。特別是,此前並不活躍的三四線城市二手房市場,近期也普遍強勢反彈。 需求之所以快速回升,與政策的微妙變化有關。2017年,宏觀經濟主題是穩增長和防風險,這就決定了資金供應適度、利率仍將在低位,也決定了房價不可能大跌。此時買房,風險或許是鎖定的,而去年10月調控後的短暫回檔,似乎也是建倉的機會。同時,春節後,傳言中的加息未來臨,央行和銀監會屢屢強調房貸要支持合理需求和“去庫存”。 另外,今年大陸全國“兩會”確立了“分類調控”的樓市管理主基調。就熱點城市調控而言,儘管力度和措施“加碼”,但在政策思路上,採取的是疏導需求、鼓勵合理需求,而不是抑制需求;方向是穩定房價,而不是打壓房價;就“去庫存”而言,更強調需求端啟動,如三四線城市與大城市基礎設施互聯互通,棚改“貨幣化”,鼓勵“返鄉置業”等。當然,直到近期,住建部和國土資源部聯合發文明確,在售庫存去化週期超過12個月的,要縮減土地供應。業內普遍認為,管理層此舉,或意在讓樓市量價在高位實現中期平衡,為平衡“穩增長”和“調結構”留出足夠的時空。 此外,本輪調控給市場的一個印象是,通過購房“紮根”大城市的門貌似正在慢慢關上。比如,限購從大城市中心區擴展到週邊,甚至擴展到周邊三四線城市(縣);限購範圍從住宅擴大到非住宅;非戶籍人群購房門檻逐步抬高,非戶籍人群在熱點城市購房所需社保和稅收繳納時限,從原來的1年逐步提高到5年,中間還不能斷繳。同時,因高房價而溢出到週邊購房的,原來沒有社保或稅收繳納時限要求,現在也相繼推出。 因此,出於在大都市圈“紮根”的顧慮,趕政策末班車而“搶上車”,也是這一波購房熱潮的一大主力。於是,新房預售管制下,需求開始轉向二手住房、“類住宅”等。二手住房一旦趨暖,仲介亂象、投機炒作等問題開始嚴重了,比如近期北京學區房炒作、規避限購的假離婚和企業購房等,以及“類住宅”大行其道。另一個重要的原因是,2014年以來熱點樓市回升,改善型需求是主力。但近年來,因土地價格高企、“地王”頻現,新房供應越來越偏遠、越來越豪宅化、公共服務配套越來越差,特別是教育醫療等。於是,改善型需求開始轉向性價比更高、供應效率更高的二手住房市場。因此可判斷,未來全國將加速進入存量房市場。 在“冒頭即打”、雷厲風行的調控政策基調下,目前大陸全國已有40多個城市(縣)發佈了新一輪調控。進入4月,抑制需求的調控措施相繼落地,特別是限購限貸“加碼”、範圍擴大,將很多需求擋在了外面。同時,13個城市啟動了“限售”,加杠杆投資的購房需求也將下降。此外,3月因趕政策末班車而“搶上車”的購房也將趨於回落。近期,根據筆者調研,隨著各地學習北京“10天9調”的精細化密集調控經驗,不管是房價上漲預期,或加緊入市購房行為,都明顯減少。 同時,近期熱點城市房貸開始緊縮,很多銀行將首套房貸優惠利率折扣從3月高雄酒店經紀基準利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中長期貸款僅4500億元,低於去年平均水準,同比多增額降至零左右。截至3月末,全國個人住房貸款餘額19.1萬億元,同比增長35.7%,比上年末回落1.1個百分點。隨著調控政策落地、激進的預期漸進改觀,加上信貸投放的微妙變化,預計從5月開始,熱點城市和區域二手住房成交量將會下滑。近期權威媒體報導,北京、廣州、廈門等地二手房門店業務量大幅下滑。 筆者認為,基於利率仍舊在歷史低位,貸款政策和調控政策支持“去庫存”、支持合理需求,未來住房需求仍將保持在高位。但在住房回歸居住屬性的定位下,打擊投資炒作的調控會堅持下去,未來非自住購房需求會明顯減少。近年來,由於新房供應效率較低,新市民購房需求和改善型需求占主體的情況下,樓市將快速進入存量房時代,二手住房價格上漲還將維持一段時間。二手房時代到來,是樓市走向成熟的標誌,也標誌著樓市大規模新增建設的高潮過去了。由此,未來各大城市房屋交易還將比較頻繁,但開發投資將趨勢性回落。 【中央網路報】

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